ÖVERLÅTELSEBESIKTNING
Länsbesiktigat
Besiktningsdatum
2022-04-04
Objektnr
2009549
Täby, ÅLDERMANNEN 39
Mantalsvägen 21
187 45 TÄBY
Enspecta AB
Denna besiktning är utförd på uppdrag av Säljaren. Observera att Du som köpare har en egen långtgående
undersökningsplikt! För att uppfylla en del av Din undersökningsplikt och för att juridiskt överta detta
besiktningsutlåtande krävs att Du kontaktar besiktningsföretaget för utförande av en köpargenomgång före
tillträdesdagen. I annat fall har besiktningsmannen inget juridiskt ansvar gentemot Dig. Vid en köpargenomgång
gäller samma villkor och ansvar som vid en separat köparbesiktning. Observera att en köpargenomgång är endast
möjlig att utföra inom 6 månader efter genomförd besiktning.
Version 2022.1
Sida 1:13
© 2022 SBR Byggingenjörerna
Besiktningsföretag
Enspecta AB
Telefon
010-3333365
Org nr
556783-1002
E-post / webb
http://www.enspecta.se
info@enspecta.se
För juridisk skyldighet mot annan än beställare krävs genomgång av utlåtande av besiktningsman gällande fastigheten.
ÅLDERMANNEN 39
2009549
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
0. OBJEKTINFORMATION........................................................................................ 3
1. TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT
INFORMATION FRÅN SÄLJARE.......................................................................... 4
2. OKULÄR BESIKTNING..........................................................................................5
3. RISKANALYS....................................................................................................... 11
4. FORTSATT TEKNISK UTREDNING.................................................................... 13
BILAGOR
SBR VILLKOR
Sida 2:13
Version 2022.1
© 2022 SBR Byggingenjörerna
För juridisk skyldighet mot annan än beställare krävs genomgång av utlåtande av besiktningsman gällande fastigheten.
ÅLDERMANNEN 39
2009549
OBJEKT
Fastighetsbeteckning
ÅLDERMANNEN 39
Adress
Mantalsvägen 21
Postnr/ort
187 45 TÄBY
Kommun
Täby
Besiktningsman
Niklas Sallmann
Besiktningsdag
2022-04-04 Klockan 14:07
010-3333365, 073-5222744
Besiktningens genomförande
och omfattning
2022-03-25 överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan
besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av
uppdragsbekräftelsen. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är
inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts
senare än två år efter att uppdraget avslutats.
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING
AVTAL OM BESIKTNING FÖR SÄLJARE ENLIGT SBR-MODELLEN
Besiktningsmannen är medlem i Svenska Byggingenjörers
Riksförbund (SBR) och är registrerad i SBR:s förteckning över
besiktningsmän med därtill hörande förpliktelser.
Närvarande
Niklas Sallmann
Carl Mattias Meyer
Telefon
E-post
niklas.sallmann@enspecta.se
,
Sida 3:13
Version 2022.1
© 2022 SBR Byggingenjörerna
För juridisk skyldighet mot annan än beställare krävs genomgång av utlåtande av besiktningsman gällande fastigheten.
ÅLDERMANNEN 39
2009549
Mäklarföretag
Länsförsäkringar
Fastighetsförmedling Täby
Mäklare
Louise Häggberg
Tillhandahållna handlingar
Säljarens information
Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller
dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen.
Våtrumsintyg/ kvalitetsdokument
BESIKTNING
1 TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN SÄLJARE
Förvärv
Nuvarande ägare har ägt fastigheten sedan 2014
Upplysningar
Enligt uppgift av dåvarande ägare:
2011: Köket renoverades.
2011: Luftluftvärmepump installerades utav en entreprenör.
2012: Badrum och wc renoverades utav en entreprenör, kvalitetsdokument
finns på detta.
Enligt uppgift av nuvarande ägare:
1974: Dräneringen är original från byggnadsåret.
2014: Energideklaration upprättades utav en entreprenör, byggnaden erhöll
energiklass (F).
2019: Yttertaket renoverades utav en entreprenör, garantibevis finns på detta.
2019-2020: Fasaden behandlades utav nuvarande ägare.
2018-2020: 3-glas isoler fönster etablerades på den västra sidan av fastigheten
utav en entreprenör, garantibevis finns på detta.
Ägaren känner inte till några fel eller brister med fastigheten.
Upplysningar
Enligt uppgift av dåvarande ägare:
2011: Köket renoverades.
2011: Luftluftvärmepump installerades utav en entreprenör.
2012: Badrum och wc renoverades utav en entreprenör, kvalitetsdokument
finns på detta.
Enligt uppgift av nuvarande ägare:
1974: Dräneringen är original från byggnadsåret.
2014: Energideklaration upprättades utav en entreprenör, byggnaden erhöll
energiklass (F).
2019: Yttertaket renoverades utav en entreprenör, garantibevis finns på detta.
2019-2020: Fasaden behandlades utav nuvarande ägare.
2018-2020: 3-glas isoler fönster etablerades på den västra sidan av fastigheten
utav en entreprenör, garantibevis finns på detta.
Ägaren känner inte till några fel eller brister med fastigheten.
Sida 4:13
Version 2022.1
© 2022 SBR Byggingenjörerna
För juridisk skyldighet mot annan än beställare krävs genomgång av utlåtande av besiktningsman gällande fastigheten.
ÅLDERMANNEN 39
2009549
Väderlek
Temperatur
Regn
6,5 °C
Byggnadstyp
1-plans villa
Byggnadsår
1974
Särskilda förutsättningar vid
besiktningen
Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Besiktning har skett av de
delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller
möbler.
2 OKULÄR BESIKTNING
Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor,
utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej
besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar.
Notering ”--” innebär att utrymmet eller ytan bedöms vara i normalt skick
med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt.
Grundläggning
Oisolerad betongplatta på mark
Stomme
Träreglar
Fasad
Träpanel, Mexisten (kalksandsten)
Fönster
2-Glas, 3-Glas Isoler
Yttertak
Papp
Uppvärmning
Direktverkande el, Luft/luftvärmepump
Ventilation
Självdrag
Vindsbjälklag
Trä
---
Sida 5:13
Version 2022.1
© 2022 SBR Byggingenjörerna
För juridisk skyldighet mot annan än beställare krävs genomgång av utlåtande av besiktningsman gällande fastigheten.
ÅLDERMANNEN 39
2009549
NOTERING
Entréplan
Badrum
Bristfällig avloppsstos.
Avloppsstos, avloppsrör eller hylsor ska sticka upp 40 mm över golv när
tätskikt installeras. Då avloppsstos är bristfällig finns risk för att fukt tränger in
och därmed orsakar förhöjda fuktvärden i närliggande konstruktioner.
Brunnsmanschetten är avslutad på ett felaktigt sätt.
Då brunnsmanschetten är avslutad på ett felaktigt sätt och inte enligt
monteringsanvisningen, finns det risk att klämringen inte fäster i sitt koniska
säte.
Badrum & Toalett
Avlopp till vask ligger för nära vägg, mindre än 60mm.
Då avloppsrör är placerat för nära väggen finns det risk för att
tätskiktmembranet inte går att applicera på korrekt vis och därigenom
garantera täthet i installationen.
Hall
---
Sida 6:13
Version 2022.1
© 2022 SBR Byggingenjörerna
För juridisk skyldighet mot annan än beställare krävs genomgång av utlåtande av besiktningsman gällande fastigheten.
ÅLDERMANNEN 39
2009549
Kontor
Avrinningsskydd under kyl.
Då avrinningsskydd saknas under kyl finns det risk att vatten kan läcka utan att
man upptäcker det.
Kök
Felaktig avledning från avrinningsskydd mot sparksockel.
Då avrinningsskyddet under diskmaskinen avleder ett eventuellt läckage in i
sparksockeln finns det risk att läckaget inte upptäckts i tid.
Avrinningsskydd i vaskskåp bristfälligt.
Då avrinningsskyddet monterats bristfälligt i vaskskåp finns det risk att vatten
kan läcka utan att man upptäcker det i tid.
Ej fastmonterad diskmaskinsslang.
Då diskmaskinsslangen inte sitter rätt monterad med minst två fästpunkter
finns det risk att den lossnar från sitt fäste.
Matplats
---
Sovrum 1
---
Sida 7:13
Version 2022.1
© 2022 SBR Byggingenjörerna
För juridisk skyldighet mot annan än beställare krävs genomgång av utlåtande av besiktningsman gällande fastigheten.
ÅLDERMANNEN 39
2009549
Sovrum 2
---
Sovrum 3
---
Sovrum 4
---
Tvättstuga
Golvbrunnen ligger för nära vägg, mindre än 200mm.
Avståndet mellan golvbrunn och vägg ska med dagens regler vara minst 200
mm. Detta är något man bör ta hänsyn till nästkommande renovering.
Plastmatta lös vid brunn (betongbjälklag).
Det ihåliga ”bom”-ljudet framkommer när det knackades på plastmattan, detta
indikerar att tätskiktet släppt sig sitt fäste ifrån golvet. Nu när luftbubblor finns
under plastmattan utsätts golvbrunnen för en ökad risk då det rörliga tätskiktet
kan förflytta klämringen.
Klämring till avlopp (plastmatta) betongbjälklag.
Då klämringen i golvbrunnen är lös, finns det risk att vatten kan tränga in under
mattan och därmed orsaka förhöjd fuktstatus.
Sida 8:13
Version 2022.1
© 2022 SBR Byggingenjörerna
För juridisk skyldighet mot annan än beställare krävs genomgång av utlåtande av besiktningsman gällande fastigheten.
ÅLDERMANNEN 39
2009549
Vardagsrum
---
Utvändigt Fasad
Dörrar
---
Fönster
Underhåll av fönstrens snickerier eftersatt.
Då underhållet av fönstrens snickerier är eftersatt finns risk för högre
fuktupptag i dessa delar.
Utvändigt Grundmur
Allmänt
Putssläpp på grundmur.
Då putsen släpper på grundmuren har denna benägenhet att ta upp mer vatten
vid nederbörd.
Vindsutrymme
Allmänt
Avsaknad av inspektionslucka.
Ej besiktigat
Då avsaknad av inspektionslucka noterats kunde utrymmet ej besiktigas.
Sida 9:13
Version 2022.1
© 2022 SBR Byggingenjörerna
För juridisk skyldighet mot annan än beställare krävs genomgång av utlåtande av besiktningsman gällande fastigheten.
ÅLDERMANNEN 39
2009549
Utvändigt
Östra sidan
Avrinning från värmepump intill byggnad.
Kondensvatten från värmepump som inte leds bort ökar risken för förhöjd
fuktstatus i grund/fasadkonstruktionen.
Sida 10:13
Version 2022.1
© 2022 SBR Byggingenjörerna
För juridisk skyldighet mot annan än beställare krävs genomgång av utlåtande av besiktningsman gällande fastigheten.
ÅLDERMANNEN 39
2009549
RISKANALYS
Allmänt
Betongplatta på mark.
En betongplatta på mark som inte är kapillärbrytande anses som en
riskkonstruktion. Betongplattan kommer sannolikt att ställa sig i jämvikt med
markens fuktstatus. Detta innebär att det finns en risk att man kan få
fuktrelaterade skador på material som är fuktkänsliga. Detta kan i en
förlängning påverka byggnaden och innemiljön negativt.
Entréplan
Klädkammare
Rörkopplingar utan läckageskydd.
Då det noterats att det finns rörkopplingar utan läckageskydd finns det risk att
det kan uppstå fuktrelaterade skador i angränsande konstruktioner vid ett
eventuellt läckage.
Tvättstuga
Äldre våtutrymmen.
I våtutrymme skall det finnas tillfredsställande fuktskydd. Material åldras och är
ej beständiga, så risk föreligger i att det uppstår eller är skador när materialen
blir utarmade, som i förlängningen påverkar byggnad och inomhusmiljö
negativt. Även genomföringar såsom brunnar, avlopp och rörgenomföringar
kan påverkas negativt då tätheten vid dessa inte går att garantera.
Rörgenomföringar i våtzon 1.
Då rörgenomföringar finns i våtzon 1, finns det risk att fukt kan tränga in i
angränsande konstruktionen och därmed orsaka fuktrelaterade skador.
Utvändigt Grundmur
Sida 11:13
Version 2022.1
© 2022 SBR Byggingenjörerna
För juridisk skyldighet mot annan än beställare krävs genomgång av utlåtande av besiktningsman gällande fastigheten.
ÅLDERMANNEN 39
2009549
Allmänt
Jord mot grundmur.
Av erfarenhet vet man att problem kan uppstå i grundmur samt
dräneringssystem då jord finns intill byggnaden. Jord binder fukt så en förhöjd
fuktbelastning drabbar angränsande konstruktion.
Utvändigt Tak
Allmänt
Låglutande papptak.
Takpappen bör inspekteras med jämna mellanrum för att eventuella brister i
pappen ska kunna upptäckas i tid. Syns ett läckage inifrån finns det sannolikt
fuktrelaterade skador i utrymmet mellan yttertak och innertak. Detta utrymme
är inte okulärt besiktningsbart.
Sida 12:13
Version 2022.1
© 2022 SBR Byggingenjörerna
För juridisk skyldighet mot annan än beställare krävs genomgång av utlåtande av besiktningsman gällande fastigheten.
ÅLDERMANNEN 39
2009549
FORTSATT TEKNISK UTREDNING
Allmänt
Inget att notera
Signatur
Niklas Sallmann
Utlåtandet har 2022-04-04 skickats enligt nedanstående sändlista
carlmattiasmeyer@gmail.com
Sida 13:13
Version 2022.1
© 2022 SBR Byggingenjörerna
För juridisk skyldighet mot annan än beställare krävs genomgång av utlåtande av besiktningsman gällande fastigheten.
ÖVERLÅTELSEBESIKTNING FÖR SÄLJARE
ENLIGT SBR-MODELLEN
Begreppsbestämningar
Med uppdragsgivare avses säljaren av fastigheten
eller den som på säljarens uppdrag beställer
överlåtelsebesiktningsuppdraget av besiktningsmannen
och som undertecknat uppdragsbekräftelsen.
Med besiktningsman avses i tillämpliga delar även det
besiktningsföretag som mottagit uppdraget att utföra
överlåtelsebesiktningen.
Med fastighet avses den del av registerfastigheten
som omfattas av besiktningen.
Med fel i fastighet avses en avvikelse från det skick
som en tänkt köpare med fog kan förutsätta att
fastigheten skall ha vid tidpunkten för köpet om köpet
genomfördes vid tidpunkten för överlåtelsebesiktningen.
Ändamålet
Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för säljare är
att i samband med en fastighetsöverlåtelse samla och
redovisa information om fastighetens fysiska skick.
Insamlingen sker genom en byggnadsteknisk
undersökning som utförs av en särskilt anlitad
sakkunnig besiktningsman. Resultatet redovisas i ett
protokoll benämnt besiktningsutlåtande som är avsett
att användas vid fastighetsförsäljningen som en
byggnadsteknisk beskrivning av fastighetens skick.
Besiktningsutlåtandet kan även ha betydelse vid
förhandling om de villkor som ska gälla för
fastighetsköpet och det kan också utgöra underlag till
en doldafelförsäkring.
GENOMFÖRANDET
Uppdragsbekräftelse
Efter mottagandet av uppdraget översänder eller
överlämnar besiktningsmannen en uppdragsbekräftelse
till uppdragsgivaren jämte dessa villkor. Av
uppdragsbekräftelsen och dessa villkor framgår
överlåtelsebesiktningens omfattning.
Besiktningsmannen går igenom uppdragsbekräftelsen
och villkoren för uppdraget med uppdragsgivaren innan
överlåtelsebesiktningen påbörjas.
Överlåtelsebesiktningens huvudsakliga innehåll
Överlåtelsebesiktning enligt SBR-modellen består
sammanfattningsvis av fyra delar;
1) tillhandahållna handlingar samt information från
säljaren,
2) okulär besiktning,
3) riskanalys om sådan är påkallad samt
4) eventuell rekommendation om fortsatt teknisk
utredning.
Resultatet av överlåtelsebesiktningen sammanställs i ett
besiktningsutlåtande.
1) Handlingar och upplysningar
Inför överlåtelsebesiktningen eller i samband med
överlåtelsebesiktningens påbörjande tar
besiktningsmannen del av de handlingar och övriga
upplysningar som överlämnats. De handlingar och
upplysningar som besiktningsmannen lägger till grund för
överlåtelsebesiktningen antecknas i
besiktningsutlåtandet.
2) Besiktning
Överlåtelsebesiktningen genomförs i form av en
omsorgsfull okulär besiktning av fastigheten, dvs. vad
som kan upptäckas med blotta ögat. Besiktningen sker
således utan några hjälpmedel.
Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid
besiktningstillfället.
Vid den okulära besiktningen undersöker
besiktningsmannen synliga ytor i samtliga tillgängliga
utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken
är av byggnadsteknisk betydelse. Med tillgängliga
utrymmen menas alla sådana utrymmen som kan
undersökas via öppningar, dörrar, inspektionsluckor och
liknande samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara.
BILAGA 1
VILLKOR FÖR ÖVERLÅTELSEBESIKTNING
Sida 1:4
Version 2022.1
© 2022 SBR Byggingenjörerna
Om inte annat avtalats omfattar överlåtelsebesiktningen
en byggnadsteknisk okulär besiktning av fastighetens
huvudbyggnad, samt vidbyggd del av hus såsom
garage, carport eller förråd samt den markyta i
anslutning till byggnad som har teknisk betydelse för de
besiktade byggnaderna.
Överlåtelsebesiktningen omfattar således inte hela
registerfastigheten. För det fall parterna kommer
överens om att besiktningen skall ha annan omfattning
än vad som nu sagts, skall detta skrivas in i
uppdragsbekräftelsen.
Besiktningen omfattar inte
Överlåtelsebesiktningen omfattar inte installationer
såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning,
mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder.
Besiktningen omfattar inte energideklaration,
miljöinventering, undersökningar som kräver ingrepp i
byggnaden, provtryckning, radonmätning, fuktmätning
eller annan mätning
I överlåtelsebesiktningen ingår inte att lämna
åtgärdsförslag eller kostnadskalkyler.
Överlåtelsebesiktningens omfattning kan utökas eller
inskränkas efter särskild överenskommelse mellan
uppdragsgivaren och besiktningsmannen. Sådan
överenskommelse ska i förekommande fall framgå av
uppdragsbekräftelsen eller enligt särskilt avtal om
tilläggsuppdrag.
Om besiktningsmannen av någon anledning inte har
gjort en okulär besiktning av ett utrymme eller en yta
som omfattas av överlåtelsebesiktningen skall detta
antecknas i besiktningsutlåtandet.
3) Riskanalys
Om besiktningsmannen bedömer att det finns påtaglig
risk för att fastigheten har andra väsentliga fel än de
som framkommit vid den okulära besiktningen redovisar
besiktningsmannen förhållandet i en riskanalys i
besiktningsutlåtandet.
Till grund för en sådan riskanalys lägger
besiktningsmannen bland annat fastighetens
konstruktion, ålder och skick, iakttagelser som gjorts vid
den okulära besiktningen, den information som lämnats
genom handlingar och upplysningar samt
beskaffenheten hos jämförbara fastigheter och
omständigheterna vid överlåtelsebesiktningen. I
riskanalysen ges även en motivering till bedömningen
Fortsatt teknisk utredning
Besiktningsmannen kan föreslå fortsatt teknisk utredning
avseende ett förhållande som inte kunnat klarläggas vid
den okulära besiktningen. Sådan utredning kan även
föreslås för misstänkta fel i en del av fastigheten som i
och för sig inte ingår i överlåtelsebesiktningen.
Om besiktningsmannen gjort en anteckning om en
påtaglig risk för väsentligt fel i form av en riskanalys, så
föreslår inte besiktningsmannen någon fortsatt teknisk
utredning i den delen.
Uppdragsgivaren kan själv se till att den påtalade risken
utreds.
Fortsatt teknisk utredning ingår inte i
överlåtelsebesiktningen. Uppdragsgivaren och
besiktningsmannen kan dock komma överens om att
besiktningsmannen även skall utföra den fortsatta
tekniska utredningen, förutsatt att detta medges av
fastighetens ägare. Se vidare om sådant tilläggsuppdrag
under rubrik nedan.
Besiktningsutlåtande
Besiktningsmannen upprättar ett besiktningsutlåtande
över överlåtelsebesiktningen.
I besiktningsutlåtandet redovisas de fel som upptäckts
vid den okulära besiktningen.
Besiktningsutlåtandets innehåll är en följd av att
överlåtelsebesiktningen utförts med sådan omsorg som
är påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den
normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och
omständigheterna vid överlåtelsebesiktningen. Vid
överlåtelsebesiktningen har således bland annat
byggnadernas ålder och konstruktion betydelse. En äldre
byggnad har normalt fler fel än en nyare byggnad och en
äldre byggnad uppfyller inte alltid moderna krav.
I besiktningsutlåtandet redovisas endast de fel som har
någon betydelse för bedömningen av fastighetens skick.
Mindre fel (skavanker) antecknas normalt inte.
Besiktningsutlåtandet kan även innehålla riskanalys och
rekommendation om fortsatt teknisk utredning.
Tilläggsuppdrag
Uppdragsgivare kan genom särskild överenskommelse
med besiktningsmannen träffa avtal om tilläggsuppdrag i
anslutning till överlåtelsebesiktningen. Tilläggsuppdrag
förutsätter ett godkännande av fastighetens ägare.
Sida 2:4
Version 2022.1
© 2022 SBR Byggingenjörerna
Syftet med ett tilläggsuppdrag kan vara att utvidga
undersökningen till att omfatta delar som inte ingår i
överlåtelsebesiktningen eller att undersöka
omständighet som inte kunnat klarläggas vid
överlåtelsebesiktningen. Ett tilläggsuppdrag är inte en
del av överlåtelsebesiktningen, men kan utföras i
samband med denna.
Omfattningen av överenskomna tilläggsuppdrag ska
anges i uppdragsbekräftelsen till
överlåtelsebesiktningen eller i en separat
uppdragsbekräftelse och resultatet av ett sådant
tilläggsuppdrag ska redovisas i ett särskilt utlåtande.
Om uppdragsgivaren beställer tilläggsuppdrag som
utförts i anslutning till överlåtelsebesiktningen gäller
villkoren för överlåtelsebesiktningen även för
tilläggsuppdraget.
Besiktningsmannens ansvar
Besiktningsmannen är endast ansvarig för uppdraget
gentemot sin uppdragsgivare. Annan än
uppdragsgivare äger således inte rätt till skadestånd
från besiktningsmannen.
Besiktningsmannen är inte skyldig att kontrollera
riktigheten av de handlingar och upplysningar om
fastigheten som han mottar i samband med
överlåtelsebesiktningen
Besiktningsmannen är skyldig att ersätta den skada
som besiktningsmannen orsakar uppdragsgivaren
genom vårdslöshet eller försummelse vid utförandet av
överlåtelsebesiktningen. Besiktningsmannens ansvar är
dock begränsat enligt nedanstående villkor.
Besiktningsmannens skadeståndsskyldighet är
begränsad till det lägsta av följande belopp
a) Skillnaden mellan fastighetens värde vid
överlåtelsetillfället med respektive utan fel i
besiktningsutlåtandet.
b) Den ersättning som uppdragsgivaren i
förekommande fall utgett och varit skyldig att utge till
annan till följd av fel i besiktnings-utlåtandet
c) 15 prisbasbelopp enligt lagen allmän försäkring vid
den tidpunkt då avtal om överlåtelsebesiktning
träffades.
Skada vars värde understiger ett belopp motsvarande
0,5 prisbasbelopp är besiktningsmannen inte skyldig att
ersätta.
Om besiktningsmannen utför tilläggsuppdrag i
anslutning till överlåtelsebesiktningen skall
Skada som beror på att det i besiktningsutlåtandet
saknas någon uppgift eller påpekande som
besiktningsmannen lämnat muntligen ersätts endast om
uppdragsgivaren omgående efter erhållandet av
besiktningsutlåtandet begärt komplettering av
besiktningsutlåtandet.
Besiktningsmannen är skyldig att inneha en giltig
konsultansvarsförsäkring med särskilda villkor om
överlåtelsebesiktning.
Besiktningsmannen skall arkivera en kopia av
besiktningsutlåtandet under minst två år från det att
uppdraget slutförts.
Reklamation och preskription
Fel i besiktningsmannens uppdrag eller krav på grund av
sådant fel skall reklameras respektive framställas inom
skälig tid från det att felet märkts eller borde ha märkts
respektive från det att skada upptäckts.
Besiktningsmannen ansvarar dock inte i något fall för fel
och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats
respektive framställts senare än två år efter att
uppdraget avslutats. Uppdraget är avslutat i och med att
besiktningsmannen översänt besiktnings-utlåtandet till
ursprungliga uppdragsgivaren (säljaren).
Uppdragsgivarens ansvar
Uppdragsgivaren skall tillhandahålla de handlingar
rörande fastigheten som besiktningsmannen behöver
och även i övrigt lämna för överlåtelsebesiktningen
nödvändiga upplysningar om fastigheten.
Uppdragsgivaren ska se till att samtliga utrymmen och
ytor är tillgängliga för besiktning. Det innebär att de skall
vara lättåtkomliga och fria från skrymmande bohag.
Uppdragsgivaren ska svara för att godkänd stege skall
finnas tillgänglig.
Uppdragsgivaren ska noggrant läsa
besiktningsutlåtandet efter mottagandet och utan
dröjsmål därefter meddela besiktningsmannen om
besiktningsutlåtandet innehåller någon felaktighet eller
saknar något.
För genomförandet av uppdraget förutsätts att säkra
uppstigningsanordningar till vindsutrymmen och yttertak
finns på byggnaden. Besiktningsmannen är inte skyldig
att genomföra besiktningsåtgärd som innebär att han
utsätter sig för fara. Besiktningsmannen avgör i varje
enskilt fall vad som är en säker uppstigningsanordning
eller fara vid utförandet av uppdraget.
Sida 3:4
Version 2022.1
© 2022 SBR Byggingenjörerna
Besiktningsutlåtandets juridiska betydelse
De fel som redovisas i besiktningsutlåtandet kan få
betydelse mellan säljaren och köparen av fastigheten.
Genom en överlåtelsebesiktning för säljare och
överlämnandet av besiktningsutlåtandet till köparen
klargörs ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare
för de fel som redovisas i besiktningsutlåtandet. De
redovisade felen kan till exempel inte anses utgöra
dolda fel i fastigheten. De fel som antecknats, liksom de
risker som antecknats i riskanalysen och som senare
infrias, kan en köpare normalt inte göra gällande såsom
dolda fel mot säljaren efter fastighetsköpet.
Om inte annat avtalats i samband med överlåtelsen av
fastigheten ersätter besiktningsutlåtandet inte köparens
undersökningsplikt enligt jordabalken. Syftet med en
överlåtelsebesiktning för säljare är således inte att
utgöra en del av fullgörandet av köparens
undersökningsplikt.
Överlämnandet av besiktningsutlåtandet till köparen
innebär inte heller att säljaren utfäster eller garanterar
att fastigheten har de egenskaper eller det skick som
framgår av besiktningsutlåtandet. För att en utfästelse
eller garanti skall föreligga krävs att säljaren ger särskilt
uttryck för det. T ex genom att det anges i
köpekontraktet.
Besiktningsutlåtandet redovisar förhållandena vid
tidpunkten för överlåtelsebesiktningen.
Uppdragsgivaren måste vara observant på att
förhållandena kan ändras eller försämras under den tid
som förflyter mellan besiktning och fastighetsköp.
Äganderätt och nyttjanderätt till
besiktningsutlåtandet
Besiktningsmannen har upphovsrätten till
besiktningsutlåtandet. Uppdragsgivaren får endast
använda besiktningsutlåtandet i enlighet med det
avtalade ändamålet.
Uppdragsgivaren äger inte överlåta
besiktningsutlåtandet eller nyttjanderätt till
besiktningsutlåtandet utan besiktnings-mannens
uttryckliga medgivande.
Ansvaret för denna besiktning är endast gällande mellan
uppdragsgivare (säljare) och besiktningsföretaget. För
att ansvar skall kunna göras gällande mellan köparen
och besiktningsföretaget krävs särskilt avtal om uppdrag
mellan besiktningsföretaget och köparen. Observera att
ett sådant avtal endast är möjligt att utföra inom 6
månader från avslutat uppdrag.
Om överlåtelse av utlåtandet skall ske har
besiktningsmannen rätt att vid sammanträffande eller på
annat lämpligt sätt mot ersättning redovisa
besiktningsutlåtandet för förvärvaren.
Sker överlåtelse utan medgivande från
besiktningsmannen kan innehållet i besiktningsutlåtandet
inte göras gällande mot besiktningsmannen. Samma sak
gäller om uppdragsgivaren utan medgivande använder
besiktningsutlåtandet för annat än det avtalade
ändamålet.
I inget fall har förvärvare av besiktnings-utlåtandet bättre
rätt än uppdragsgivaren.
Betalning och hävning
Uppdragsgivaren skall erlägga betalning för
överlåtelsebesiktningen i enlighet med villkoren i
uppdragsbekräftelsen. Har ej annat angetts i
uppdragsbekräftelsen skall betalning erläggas inom 10
dagar från fakturadatum.
Om betalning inte erläggs i rätt tid och detta inte beror på
besiktningsmannen eller något förhållande på dennes
sida, får besiktningsmannen välja mellan att kräva att
uppdragsgivaren betalar eller, om uppdragsgivarens
dröjsmål med betalningen utgör ett väsentligt avtalsbrott,
häva uppdragsavtalet.
Har besiktningsmannen förelagt uppdragsgivaren en
bestämd tilläggstid för betalningen om minst 10 dagar,
får uppdragsavtalet även hävas om uppdragsgivaren inte
betalar inom tilläggstiden. Medan tilläggstiden löper får
besiktningsmannen häva uppdragsavtalet endast om
uppdragsgivaren meddelar att denne inte kommer att
betala inom denna tid.
Sida 4:4
Version 2022.1
© 2022 SBR Byggingenjörerna
Besiktning och fuktkontroll i byggnad och riskkonstruktion
Redovisning av fuktkontroll i samband med överlåtelse av fastighet
Syfte
Besiktningen och fuktkontrollen syftar till att kontrollera utförande, konstruktion och material i byggnaden och dess
riskkonstruktioner (gäller ej enstegsfasad och parallelltak) . Besiktningen och fuktkontrollen utförs på uppdrag av
beställare som separat uppdrag.
Utförande
Besiktningen och fuktkontrollen utförs genom besiktning av byggnad och avser huvudbyggnad och fuktmätning i provhål som
stickprovskontroll i byggnadens riskkonstruktioner (gäller ej enstegsfasad och parallelltak) av tekniker som erhållit
godkännande genom prov.
Provhålen tas upp i golv och väggar efter godkännande av fastighetsägaren och återlagas inte. Fuktmätningen görs med minst
2st mätpunkt per riskkonstruktion (gäller ej enstegsfasad och parallelltak) om inget annat avtalats. Om det vid första mätningen
noteras SKADA, kommer en FTU (fortsatt teknisk utredning) föreslås och då behövs det inte ytterligare mätning i
riskkonstruktionen där SKADA påträffats.
Fuktmätningen utförs med mätinstrument med kallibreringscertifikat samt genom egenkontroll av instrumenten före varje
mätning. Uppmätta mätvärden kan variera på olika ställen i byggnaden och konstruktionen och vid olika årstider och är endast
en stickprovskontroll.
Riskkonstruktion
Riskkonstruktioner är konstruktioner som erfarenhetsmässigt visat sig har förhöjda fuktvärden och fukt- och
mögelskador. Exempel på sådana konstruktioner är betongplatta på mark med uppreglat golv, krypgrund, inredd
källare, vind, fasader/syllar och våtutrymmen.
Resultat
Resultat från besiktningen av byggnaden och fuktkontrollen i aktuell byggnads riskkonstruktioner redovisas i ett
mätprotokoll.
Redovisningen innehåller en kort beskrivning av byggnaden och dess riskkonstruktioner samt resultat från
besiktningen och fuktkontrollen såsom byggfel, skadesignaler, förhöjda fuktvärden och skador med utvärdering av
resultat och ev. rekommendation till fortsatt utredning.
Besiktningen och fuktkontrollen är ej tillräcklig som underlag för utarbetande av förslag till åtgärder och
kostnadsbedömningar. I dessa fall kan fortsatt utredning utföras.
I utvärdering av resultat från besiktning och fuktkontroll bedöms varje riskkonstruktion samt en sammanfattning för
byggnaden som helhet.
Följande noteras i rapporten:
N (normalt) = riskkonstruktion med normala fuktvärden och inga noterade skadesignaler.
ÖG (över gränsvärde) = riskkonstruktion med förhöjda fuktvärden, noterade skadesignaler och skada i
konstruktion t.ex. fukt, mögel, röta och lukt.
Fu (fortsatt utredning) = rekommenderas i riskkonstruktion när skadesignal eller skadans orsak och omfattning
inte kan fastställas.
Vid bedömningen ÖG (över gränsvärde) och Fu (fortsatt utredning) i byggnad och riskkonstruktion
rekommenderas fastighetsägaren att gå vidare med undersökning av skadan.
Version 2022.1
Sida 1::4
© 2022 SBR Byggingenjörerna
Besiktningsföretag
Enspecta AB
Telefon
010-3333365
Org nr
556783-1002
E-post / webb
http://www.enspecta.se
info@enspecta.se
ÅLDERMANNEN 39
2009549
Besiktning och fuktkontroll i byggnad och riskkonstruktion
Redovisning av fuktkontroll i samband med överlåtelse av fastighet
Datum
2022-04-04
Utförd av
Niklas Sallmann
Byggnad beskrivning
Byggnadsår: 1974
1-plans villa
Besiktning och fuktkontroll resultat
Besiktningen av riskkonstruktion
Jämförda med risk för fuktigt klimat.
En relativ fuktighet i riskkonstruktion på mer än ca 80% RF (relativ fuktighet) vid en temperatur på ca 20C.
Utvärdering av resultat och sammanfattning
I utvärdering av resultat från besiktning och fuktkontroll bedöms varje riskkonstruktion samt en sammanfattning för
byggnaden som helhet.
N (normalt) = riskkonstruktion med normala fuktvärden och inga noterade skadesignaler.
ÖG (över gränsvärde) = riskkonstruktion med förhöjda fuktvärden, noterade skadesignaler och skada i
konstruktion tex. fukt, mögel, röta och lukt.
FU (fortsatt utredning) = rekommenderas i riskkonstruktion när skadesignal eller skadans orsak och omfattning
inte kan fastställas.
Relativ Fuktighet (RF)
Luftens fuktighet mäts i % Relativ Fuktighet. RF är enkelt uttryckt ett mått på hur mycket vatten som luften
innehåller vid en viss temperatur. Vid 100 % RF är luften mättad och fukten fälls ut i form av små vattendroppar.
Fuktkvot (FK)
Ett materials fuktighet, t.ex. i en regel mäts oftast i fuktkvot (FK). FK är ett mått på förhållandet mellan fuktinnehåll
i kg och mängden torrt material i kg. Vid fuktkvoter överstigande 17 % i gran och furuvirke finns det risk för
mikrobiell tillväxt (mögel).
Fastighet
ÅLDERMANNEN 39
Sida 2::4
Version 2022.1
© 2022 SBR Byggingenjörerna
ÅLDERMANNEN 39
2009549
BESIKTNING OCH FUKTKONTROLL I BYGGNAD OCH RISKKONSTRUKTION
MÄTPROTOKOLL VID FUKTKONTROLL I SAMBAND MED ÖVERLÅTELSE AV FASTIGHET
Mätinstrument:
Uteklimat
RF 78,6% Temp 6,5 C Ånghalt: 5,9 g/m3
Väder:
Regn
Datum
2022-04-04
Utförd av
Niklas Sallmann
Fastighet
ÅLDERMANNEN 39
Utrymme
Skadesignal
Fuktkontroll
RF % °C
ånghalt g/m3
Fuktkontroll
fuktkvot i
trämaterial
vikt %
Utvärdering
Normalt (N)
Över gränsvärde (ÖG)
Fortsatt
Utredning rek
(FU)
Mätplats
Inomhus självdrag
RF42,5% 21,5°C
Ånghalt: 8,0g/m3
Tillskott ånghalt: 2,1g/m3
N
Kök
Uppreglad konstruktion
9,7%
N
Sydöstra
ytterväggssyllen
Uppreglad konstruktion
8,3%
N
Nordöstra
ytterväggssyllen
Sida 3::4
Version 2022.1
© 2022 SBR Byggingenjörerna
ÅLDERMANNEN 39
2009549
Slutsats.
Mätresultatet visar att fukttillskottet i bostaden understiger gränsvärdet 3 g/m³.
Mätresultatet visar att fukttillskottet på vinden understiger gränsvärdet 2 g/m³.
Fuktkvotsmätningen som gjordes i den sydöstra ytterväggssyllen visade på 9,7% i fuktkvot, lågt värde(se nedan).
Fuktkvotsmätningen som gjordes i den nordöstra ytterväggssyllen visade på 8,3% i fuktkvot, lågt värde(se
nedan).
Samtliga uppmätta värden kan variera beroende på mätpunkter och årstider, dessa mätningar är endast
stickprovskontroller.
Fuktkvot
Mätvärde upp till 15 vikt% = torrt virke
Mätvärde mellan 15 och 17 vikt% = (gränsvärde) Ej gynnsamt klimat för organiskt material
Mätvärde över 17 vikt% = Risk för röta
Mätvärde över 21 vikt% (impregnerat virke) = risk för försämrad bärighetsförmåga
Gränsvärde tillförd ånghalt i luft g/m³
Självdragsventilerat hus (inne - ute) < 3 g/m³
Mekaniskt ventilerade hus (inne - ute) < 2 g/m³
Källare (källare - ute) < 2 g/m³
Krypgrund (krypgrund - ute) < 2 g/m³
Vind (vind - ute) < 2 g/m³
Utlåtandet har 2022-04-04 skickats enligt nedanstående sändlista
carlmattiasmeyer@gmail.com
Signatur
Niklas Sallmann
Sida 4::4
Version 2022.1
© 2022 SBR Byggingenjörerna
Syfte
Besiktningen och fuktkontrollen syftar till att kontrollera utförande, konstruktion och material i byggnaden och dess riskkonstruktioner
(gäller ej enstegsfasad och parallelltak). Besiktningen och fuktkontrollen utförs på uppdrag av beställare som separat uppdrag.
Utförande
Besiktningen och fuktkontrollen utförs genom besiktning av byggnad och avser huvudbyggnad och fuktmätning i provhål som
stickprovskontroll i byggnadens riskkonstruktioner (gäller ej enstegsfasad och parallelltak) av tekniker som erhållit godkännande
genom prov.
Provhålen tas upp i golv och väggar efter godkännande av fastighetsägaren och återlagas inte. Fuktmätningen görs med minst 2st
mätpunkt per riskkonstruktion (gäller ej enstegsfasad och parallelltak) om inget annat avtalats. Om det vid första mätningen noteras
SKADA, kommer en FTU (fortsatt teknisk utredning) föreslås och då behövs det inte ytterligare mätning i riskkonstruktionen där SKADA
påträffats.
Fuktmätningen utförs med mätinstrument med kallibreringscertifikat samt genom egenkontroll av instrumenten före varje mätning.
Uppmätta mätvärden kan variera på olika ställen i byggnaden och konstruktionen och vid olika årstider och är endast en
stickprovskontroll.
Riskkonstruktion
Riskkonstruktioner är konstruktioner som erfarenhetsmässigt visat sig har förhöjda fuktvärden och fukt- och mögelskador. Exempel på
sådana konstruktioner är oisolerad betongplatta på mark, oisolerad betongplatta på mark med uppreglat golv, uteluftsventilerad
krypgrund, inredd källare, vind, fasader/syllar.
Resultat
Resultat från besiktningen av byggnaden och fuktkontrollen i aktuell byggnads riskkonstruktioner redovisas i rapport med mätprotokoll.
Redovisningen innehåller en kort beskrivning av byggnaden och dess riskkonstruktioner samt resultat från besiktningen och
fuktkontrollen såsom byggfel, skadesignaler, förhöjda fuktvärden och skador med utvärdering av resultat och ev. rekommendation till
fortsatt utredning.
Besiktningen och fuktkontrollen är ej tillräcklig som underlag för utarbetande av förslag till åtgärder och kostnadsbedömningar. I dessa
fall kan fortsatt utredning utföras.
I utvärdering av resultat från besiktning och fuktkontroll bedöms varje riskkonstruktion samt en sammanfattning för byggnaden som
helhet.
Följande noteras i rapporten:
N (normalt) = riskkonstruktion med normala fuktvärden och inga noterade skadesignaler.
S (skada) = riskkonstruktion med förhöjda fuktvärden, noterade skadesignaler och skada i konstruktion t.ex. fukt, mögel, röta och lukt.
Fu (fortsatt utredning) = rekommenderas i riskkonstruktion när skadesignal eller skadans orsak och omfattning inte kan fastställas.
Vid bedömningen S (skada) och Fu (fortsatt utredning) i byggnad och riskkonstruktion rekommenderas fastighetsägaren att gå vidare
med undersökning av skadan.
Bilaga
Besiktning och fuktkontroll i byggnad och riskkonstruktion
Beskrivning av fuktkontroll i samband med överlåtelse av fastighet.
Version 2021
Sida 1:1
Besiktningsföretag
Enspecta AB
Adress
Hyllie Vattenparksgata 12
215 32 Malmö
Telefon
010-3333365
Org nr
556783-1002
E-post / webb
http://www.enspecta.se
info@enspecta.se
OBJEKT
Fastighetsbeteckning
ÅLDERMANNEN 39
Adress
Mantalsvägen 21
Postnr/ort
187 45 TÄBY
Kommun
Täby
Fastighetsägare
Carl Mattias Meyer & Hanne Grønsund
Besiktningsman
Niklas Sallmann
Besiktningsdag
2022-04-04 Klockan 14:07
010-3333365, 073-5222744
OKULÄR KONTROLL:
VATTEN OCH AVLOPP, ELINSTALLATION
Besiktningsmannen är medlem i Svenska Byggingenjörers
Riksförbund (SBR) och är registrerad i SBR:s förteckning över
besiktningsmän med därtill hörande förpliktelser.
Telefon
E-post
niklas.sallmann@enspecta.se
Viss begränsad information lämnas beträffande installationsdelen enligt nedan.
Bedömningar och rekommendationer grundar sig på säljarens uppgifter, allmänt kända ålders- och/eller
försäkringsmässiga avskrivningar och/eller andra uppenbara indikationer på fel.
Besiktningsförrättaren har i allmänhet större erfarenhet av installationer än en normalt bevandrad husköpare/ägare, i
detta fall redovisas därför bedömningar och eventuella rekommendationer avseende denna installation. Några
undersökningar i form av mätningar eller filmningar mm utförs inte av besiktningsförrättaren. Dessa typer av
undersökningar kräver i allmänhet fackmän med särskild behörighet för respektive installation.
Ett upprättat utlåtande för tilläggsuppdraget okulär kontroll av Vatten och avlopp, Elinstallation är att betrakta som en
nyttig tilläggsinformation. Den innebär inte att besiktningsmannen garanterar funktion eller att installationen inte är i
behov av en översikt, underhåll, uppgradering eller reparation. För att säkerställa detta krävs en utredning av en
behörig fackman.
Säljarens information
Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller
dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen.
,
Sida 1::4
Besiktningsföretag
Enspecta AB
Telefon
010-3333365
Org nr
556783-1002
E-post / webb
http://www.enspecta.se
info@enspecta.se
KONTROLL AV VATTEN OCH AVLOPP
Okulär kontroll
Utförande vatten
Kommunalt vatten
Typ av avlopp
Kommunalt avlopp
Årtal
Original
Slutsats & rekommendationer
Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt eller som tyder på att det
förekommer problem med vatten och avloppsinstallationen i fastigheten. Den
tekniska livslängden på installationen är 50 år.
Sida 2::4
Version 2022.1
© 2022 SBR Byggingenjörerna
KONTROLL AV ELINSTALLATION
Vem har ansvar för elsäkerheten?
Som fastighetsägare/innehavare är man ansvarig för elanläggningen. Även om man själv saknar nödvändiga
kunskaper om volt, watt och ampere. Innehavaren är enligt ellagstiftningen skyldig att se till att anläggningen är så
utförd och hålls i ett sådant skick att den ger nödvändig säkerhet för personer, husdjur och egendom. För att klara
sin uppgift skall innehavaren utöva tillsyn av anläggningen med hjälp av en behörig fackman både fortlöpande och
periodiskt. Med ”Innehavare” menas en person som genom till exempel arrende, hyresavtal, kontrakt, servitut eller
köp disponerar över en elanläggning.
Uppdragets omfattning
Bedömningar och rekommendationer grundar sig på säljarens uppgifter och allmänt kända åldersmässiga
avskrivningar på elinstallationer. Besiktningsförrättaren har i allmänhet större erfarenhet av elinstallationer än en
husköpare/ägare. Några undersökningar i form av isolationsmätningar eller andra mätningar av elsystemet ingår
inte. När uppgifter inhämtas angående elsystemet i fastigheten vilka frångår normal funktion ska elektriker/fackman
anlitas. Dessa typer av undersökningar kräver i allmänhet besiktningsmän med särskild behörighet för respektive
installation. Undertecknad besiktningsman har inte en sådan behörighet.
Okulär kontroll
Elcentral
Gängsäkrad (porslin), Gruppförteckning, Jordfelsbrytare
Allmänt: Observera att krav på jordfelsbrytare gäller från 2000 (större renoveringar
och nybyggnation 2004). Jordfelsbrytare är ett krav vid bland annat utförande av
elektrisk golvvärme i våtrum och kan vid avsaknad innebära risk för personskada.
Vägguttag
Jordade vägguttag
Allmänt: Jordade eluttag med petskydd ökar säkerheten i hemmet.
Slutsats & rekommendationer
Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt eller som tyder på att det
förekommer problem med elinstallationen i fastigheten. Den tekniska
livslängden på installationen är 50 år.
Sida 3::4
Version 2022.1
© 2022 SBR Byggingenjörerna
Signatur
Niklas Sallmann
Datum: 2022-04-04
Sida 4::4
Version 2022.1
© 2022 SBR Byggingenjörerna